О рынке недвижимости без предвзятости

08.09.2014 22:27    Добавил: Михаил


В одном небольшом городе московской области на рынок недвижимости вышло сразу 3 или 4 агентства и цены на аренду жилья уверенно пошли вверх. Пришлось задуматься, в чем адекватность, а скорее неадекватность предложений о сдаче однокомнатных квартир в том же Одинцовском районе за 25 т. руб. + коммуналка (итого имеем 29 т. руб.)? Хотя задачи агентств, изначально, довольно благие. Агентство стремится помочь найти то, что тебе нужно, отсеивая мошенников и всякий ужас, на который смотреть страшно, но по факту агентство просто сжирает рынок и начинает поднимать цены, чтобы больше заработать. Разумеется, когда ты хочешь сдать квартиру, а агент говорит, что можно и подороже, только сумасшедший в наше время откажется от дополнительных денег. Конечно, хочется заработать больше, но надо и математику считать, ведь чтобы где-то что-то взять, это что-то там должно быть. И желательно на долгосрочной основе, ведь тот, кто сдает жилье, тоже имеет ряд небезосновательных пожеланий, вроде тех что: 

1. "Я хочу сдавать жилье и не работать". 
Пожалуй, самое страшное желание, потому что как раз из-за этого ценник необоснованно вверх пошел, привязка пошла к средней заработной плате, а не к части заработной платы, которую адекватно можно потратить на жилье. Это желание превращает дополнительный доход с аренды в монстра, которого мы сейчас имеем на рынке аренды жилья. 

2. "Я хочу сдавать жилье славянской семейной паре без детей и животных."  
Иногда в итоге получается семье животных. 

3." Хочу высокой ценой отсеивать "нежелательный" контингент".  
Поверьте, высокой ценой вы отсеиваете людей с высокой морально-этической подоплекой. Как правило, принципиально честные, тактичные и скромные люди не очень богаты. Они не бедняки, подачки таким людям, обычно чужды, но и зарабатывать по крупному у них редко выходит. 

4. "Хочу оформить ипотеку и отбивать ее за счет того, что сдаю эту квартиру". 
Это вариант для тех, у кого есть где жить, но и свое жилье не помешает. Ну нельзя же сравнивать стоимость покупки жилья и стоимость аренды жилья. Да, это выгодно агентствам, даже очень, но это схоже со сравнением стоимости автомобиля и машины на прокат. Хотя про ипотеку чуть позже отдельно порассуждаем, там есть свои интересные моменты. 

Ну а кто в основном снимает жилье?  
"Вариант 1": приезжие, приехавшие на заработки. Снимают, как правило, на бригаду, поэтому 25-40 т.р. нормальный ценник, ибо 3-4 человека по 10 т. руб. скинулись, при з.п. в 25-30 т.р. это не так напряжно, остальные деньги расходуются на питание, логистику и поддержание штанов, все что остается - отсылается семье на Родину и, надо признать, на их Родине даже то, что осталось очень весомый кусочек. 

"Вариант 2": молодые семьи. Простой подсчет. Сколько может зарабатывать семейная пара из Подмосковья? В среднем? Ну он 40 т. р. и она 30 т.р. Итого 70 т.р. или 840 т.р. в год. Мало это или много? Это в среднем. Итого минимум 30 на съемное жилье, 10-12 т. руб. на питание, интернет/телефон/логистика еще 10 т.р..  
Остается 20 т.р.*12 мес. имеем 240 т.р. в год. 
Если это вариант, когда мама и папа не помогают, то из 240 т.р. вычитаем на «одеться и обуться», иногда отдохнуть (кафе, аквапарк). 2500 в выходные потратить норма в подмосковном регионе? Вполне. 52 недели – минус 130 т.р. из годового бюджета. На одежду, на двоих возьмем 20 т.р. в год? Мало? Согласен, но возьмем минимум. Итого имеем 90 т.р. остатка, без учета отпуска. А если хочется ребенка? Конечно, многие задумаются, как прокормить малыша на 90 т.р. в год. Пособие по рождению ребенка в Московской области 13 500 р. Выплаты неработающей маме 1500 р./мес. на малыша. Еще есть хитрая фишка с возвратом налогов в размере 150 т. р., но об этом мало кто знает, и разобраться кому так можно, а кому нельзя довольно проблематично.  
Есть еще вариант ипотеки, конечно, но тут можно просто отправить всех в ипотечный калькулятор и пусть каждый сам посмотрит, что ему по силам из предложенного. Приведу пример для ленивых: 
Двушка в подмосковье стоит в среднем 4 млн. 500 т. р. Берем ипотечный калькулятор, я пользовался вот этим http://www.irn.ru/calc. При первоначальном взносе в 10 % (450 т.р. которые молодая семья по предыдущим расчетам может скопить всего за 5 лет) от стоимости квартиры, а сейчас такие ипотечные программы существуют и средняя ставка по таким программам 13 %, ежемесячный платеж составляет всего…. 47 448 рублей 82 копейки. Только платить эти денежки надо в течении… 20 лет. То есть, если мы поженились, когда нам было по 20, что вообще-то большая редкость нынче, то в 25 мы можем, так сказать, первоначально внести и закончим платить, когда нам будет 45 лет. За*бись. Кроме того эти 20 прекрасных лет мы не должны серьезно болеть, если страховка на работе не покрывает эти риски, не можем уехать на пару месяцев попутешествовать, словом связаны немного…  
Кроме того всего мы выплатим 11 837 712 рублей 94 копейки и переплатим 7 337 712 рублей 74 копейки, что составляет 163,1%, то есть по факту оплатим 2,5 квартиры, но это экономическая ситуация в стране, её изменить непросто. Есть вариант и на том спасибо. 

"Вариант 3": тематические сообщества. Эдакие арт-хаусы. В комнате человека по 2-3, собирается, ребята объединены какой-либо тематикой, как правило, люди творческие: художники, дизайнеры, веганы, представители определенных религиозных или социальных воззрений, которым комфортно жить с понимающими их людьми. Расчеты плюс-минус такие же как в 1 случае, только наблюдается большая "текучка", ибо человек творческий не очень постоянен. 

Вывод какой напрашивается?  

Граждане сдающие, умерьте аппетиты, будьте адекватны. Не прогибайтесь и не делайте подачек, а просто попробуйте прогнозировать ситуацию, может ОДНА из причин того, что в вашей местности много приезжих и становится все больше, это ценник на аренду жилья? Вашим детишкам жить дальше в этом городе, посмотрите с кем они в детский садик и школу ходят, а что при внуках будет? 
Граждане, снимающие и планирующие покупку жилья. Ну, первым делом вспомните всех родственников миллиардеров. Потом переговорите со всей родней, обычно, когда скопом все накидываются, дело лучше идет. После этого обратите внимание на разные госпрограммы, молодая семья, военная ипотека, развитие регионов и деревни, вдруг подойдет что-то. Изучайте вопрос, зарабатывайте больше и развивайтесь, растите профессионально и рано или поздно стрельнет.  

Сюжет: Обзоры рынка недвижимости Краснознаменска всего новостей в сюжете 13


Аноним19 сентября 2014 в 08:59
У кого нет лишних денег,тот снимать не будет.
ответная реплика
Аноним19 сентября 2014 в 09:22
Крик души. Со всем согласен
ответная реплика
Аноним19 сентября 2014 в 09:57
А как вычесть налог, подскажите пожалуйста?
ответная реплика
serg198200serg198200Аноним19 сентября 2014 в 12:45
Точно, очень бы хотелось подробнее об этом...
ответная реплика
МихаилМихаилserg19820019 сентября 2014 в 16:03
Проще всего обратиться в отдел кадров по месту работы и подробно узнать какие возможны льготы. Знаю только, что есть зависимость от организационно-правовой формы предприятия и места регистрации/прописки родителей и ребенка. А процесс возврата происходит путем отчислений в размере уплаченных налогов либо пока не пройдет 1,5 года с момента начала выплат, либо пока сумма не дойдет до 150 т.р.. К сожалению, это вся информация, которая у меня есть по данному вопросу.
Отредактировано 1 раз
ответная реплика
mitrofunmitrofunМихаил19 сентября 2014 в 17:41
Ну так может в следующий раз когда будете публиковаться хотя бы изучите вопрос?
ответная реплика
МихаилМихаилmitrofun19 сентября 2014 в 21:46
Зачем? Я не специалист по недвижимости и остальным поднятым вопросам. Заголовок поста, который я отправлял, без редактуры выглядит вот так: "О рынке недвижимости без предвзятости. Небольшой анализ. Рассуждения на тему". Это не научная статья, не доклад и уж тем более не причитания на тему как плохо и дорого жить нынче. Пытаться цеплять тут друг друга, предъявлять претензии и вешать ярлыки на мой взгляд как-то несерьезно. Давайте относиться друг к другу с уважением, нытиков и провокаторов что в сети, что в реале более чем достаточно.Из вашего комментария ниже все узнали как формируется ценник на аренду квартиры, думаю для многих эта информация новая. Мне не совсем понятно кем и почему принято 5-6% от стоимости, к чему привязаны эти цифры. Себестоимость продукта обычно формируется на основании цен на закупочное сырье, содержание работников, оплаты КУ, планируемой прибыли, а вот с арендным бизнесом ситуация мне до конца непонятна. Пост и был написан для выяснения подобных вопросов, обвинять меня в непрофессионализме по меньшей мере неожиданно, так как пост носит характер предмета для диалога. Это же не форум специалистов по недвижимости. Несколько моих знакомых, семейных и холостых сидят на ипотечном "крючке", может пост поможет кому-то более серьезно и взвешенно отнестись к покупке жилья, как и заключительная часть вашего комментария, про время накопления и процентовку.
ответная реплика
mitrofunmitrofun19 сентября 2014 в 10:22
Не о чем. Михаил, вы наверное школьник или, максимум, студент первых курсов института.

Во-первых, размер арендной платы берется "не с потолка", а привязан к стоимости жилья из расчета, что годовая ставка по аренде составит 5-6% от стоимости квартиры. Исходя из этого получаем базовую арендную плату, которая корректируется с учетом спроса, состояния квартиры и других факторов. Но все эти факторы вторичны.

Во-вторых, приведенные вами доходы молодой пары наверное корректны, но предположение, о том что эта пара все 20 лет ипотеки будет оставаться на таком уровне доходов абсурдно. Любой нормальный человек с ипотекой будет стараться по максимуму делать ЧДП, тем самым постепенно уменьшая аннуитет.

В-третьих, если семейная пара за 5 лет смогла накопить лишь на 10% первоначального взноса, то то этим ребятам стоит задуматься, как они будут выплачивать в следующие 20 лет оставшиеся 90% + 250% (проценты по кредиту).
ответная реплика
Анонимmitrofun19 сентября 2014 в 10:25
Вы усложняете, арендная плата берется с рынка, считают разве что АН, частники тупо заходят на доску объявлений и исходя из рынка формируют свой ценник.
ответная реплика
serg198200serg198200Аноним19 сентября 2014 в 12:44
я бы добавил: арендная планка берется с потолка! Хочу столько-то и не волнует. Кому понадобится — заплатит. Или вы считаете, что месячная аренда квартиры в 30-40 тысяч — это нормальное явление?
ответная реплика
ИванИванserg19820019 сентября 2014 в 13:06
Ух ты, какие Вы философские вопросы задаете. Из разряда: литр бензина за 38р. или литр молока за 85 р. — это нормальное явление? Ответ прост — для кого как. Кто-то зарабатывает по 6500р. а кто-то столько же, но в долларах и у этих людей восприятие стоимости различно.

Если человеку нужна трехкомнатная квартира с нормальными условиями для проживания, но нет возможности её купить, то есть выбор: арендовать её за 40 тысяч либо влезть в ипотеку и выплачивать по 80 тысяч. Каждый делает выбор сам. А если у человека нет денег, но нужно место где он сможет просто переночевать, то он может арендовать однушку за 18 тысяч. Выбор есть всегда.

По поводу "хочу столько-то и не волнует" — это не так. Владельца квартиры как раз волнует — он очень хочет сдать квартиру как можно быстрее. Это реальные деньги, допустим если вместо 35 тысяч в месяц (средняя по рынку) хозяин захочет 40 тысяч, то он её тупо не сдаст. И только за первую неделю вынужденного простоя он потеряет 9 тысяч упущенной выгоды.

ответная реплика
Иван Ватникович Колорад-СтрелковИван Ватникович Колорад-Стрелков19 сентября 2014 в 10:25
"Я хочу сдавать жилье славянской семейной паре без детей и животных."

не всем славянам можно сдавать
у укров надо сначала спрашивать про их отношение к Степану Бандере
и, вторым вопросом, почему они тут (особенно их мужики), а не освобождают свою страну от фашизма
ответная реплика
Дмитрий СыринДмитрий Сырин19 сентября 2014 в 10:38
Есть один такой знакомый, который ждет когда стрельнет.
А пока не стрельнуло — ни жены, ни детей.
Ну а как детей заводить когда своей виллы на берегу моря нет?
Парню 4-й десяток пошел.
С другой стороны меня это, вроде, должно устраивать.
Чем меньше у других детей, тем больше у моих детей будет возможностей.
В чем смысл рассуждений о демпинге при рыночной экономике?
У нас капитализм и 12 июля праздник. РоссЕяне за это кровь, типа, проливали.
ответная реплика
Иван Ватникович Колорад-СтрелковИван Ватникович Колорад-СтрелковДмитрий Сырин19 сентября 2014 в 10:52
С другой стороны меня это, вроде, должно устраивать.
Чем меньше у других детей, тем больше у моих детей будет возможностей.

это ошибка, т.к. ваши дети станут нацменами в своей, в общем-то, стране
и когда будут рулить диаспоры, возможностей у них сильно поубавится
совершенно реальная перспектива ближайших нескольких десятилетий
наверху это спрогнозировано, и толерантность в школах не просто так продвигается
ответная реплика
Дмитрий СыринДмитрий СыринИван Ватникович Колорад-Стрелков19 сентября 2014 в 12:27
Спасибо, что невольно поддержали.
На самом деле это, конечно же, был стеб.

Рядовой человек будущего — он как рабочая пчела.
Пол его номинален, размножаться ему не нужно.
ответная реплика
Иван Ватникович Колорад-СтрелковИван Ватникович Колорад-СтрелковДмитрий Сырин19 сентября 2014 в 13:16
но статистика пока не в пользу будущего поколения
тяжело им придётся
нагрузка пенсионерами на них будет высокая, и тенденции в здравоохранении, образовании и т.д. не располагают к оптимизму
+ от родителей многим достанутся долги и обязательства по погашению кредитов

даже если в страну завезут партию трудолюбивых южан (что автоматически приведёт к повышению уровня этнической преступности), это может не спасти Россию
ответная реплика
ЕкатеринаЕкатерина19 сентября 2014 в 12:14
К слову говоря завышают стоимость аренды собственники квартир, если я сдаю квартиру по выгодной цене ко мне приходят и меня рекомендуют как хорошего агента. А собственники последнее время удивляют ценами, и требованиями, так к примеру стало распространено просить оплату первого и последнего месяца, плюс депозит( к примеру: 20 000(1 мес.)+20 000(последний мес.)+ 20 000(депозит)), при этом договор заключать они не хотят и расписку о получении ден. средств писать не комильфо.
ответная реплика
elevadoelevadoЕкатерина20 сентября 2014 в 11:36
вот-вот, кто то хочет ничего не делая "поднят" двухмесячную зарплату с одного наскока, а затем через пару месяцев сменить постояльцев и "пригреть" депозит себе, сдав свою конуру на очередных драконовских условиях.

жалкие, ничего не стоящие людишки волею судьбы оказавшиеся со своей "кормушкой", хотелось бы посмотреть им в глаза, когда они остались бы без нее..может не всем известно, но в Москве сдается немало квартир и по 300-400 т.р. в мес. и их снимают....а те, кто их сдает считают себя "богемой" получая топ-менеджерскую зарплату и якобы составляют "средний класс" нашего общества, который за границей и распознают по соответствующим признакам, расставляя таблички "по газонам не ходить" и с тревогой наливая очередную рюмку в олл-инклюзив отелях.

ушел в рассуждения)
ответная реплика
elevadoelevadoЕкатерина20 сентября 2014 в 11:37
вот-вот, кто то хочет ничего не делая "поднят" двухмесячную зарплату с одного наскока, а затем через пару месяцев сменить постояльцев и "пригреть" депозит себе, сдав свою конуру на очередных драконовских условиях.

жалкие, ничего не стоящие людишки волею судьбы оказавшиеся со своей "кормушкой", хотелось бы посмотреть им в глаза, когда они остались бы без нее..может не всем известно, но в Москве сдается немало квартир и по 300-400 т.р. в мес. и их снимают....а те, кто их сдает считают себя "богемой" получая топ-менеджерскую зарплату и якобы составляют "средний класс" нашего общества, который за границей и распознают по соответствующим признакам, расставляя таблички "по газонам не ходить" и с тревогой наливая очередную рюмку в олл-инклюзив отелях.

ушел в рассуждения)
ответная реплика
Иван Ватникович Колорад-СтрелковИван Ватникович Колорад-Стрелков19 сентября 2014 в 13:36
После этого обратите внимание на разные
развитие регионов и деревни, вдруг подойдет что-то.

полностью согласен
развивать деревню необходимо. так победим!
ответная реплика
VVVelvetVVVelvet19 сентября 2014 в 18:41
ещё есть спрос!!! пока спрос на съёмные квартиры есть — будет и цена расти, как только спрос спадёт — цены опустятся. Уже писали выше об упущенной выгоде...
ответная реплика
АлександрАлександр19 сентября 2014 в 20:17
автору респект, все по делу.
ответная реплика
elevadoelevado20 сентября 2014 в 11:43
автор неплохо все прикинул, но немного не завершил в плане подсчета того, кто приезжает с региона, чтобы "заработать" здесь, я и сам когда то так считал, теперь лишь понимаешь, что с ТАКИМИ усилиями и трудозатратами чтобы просто жить по среднему в МО, я бы с вдвое легким усердием получил бы все то же самое там и не парился бы по поводу парковок, 4-5 часового пути на работу и обратно и многого другого, зато имел бы чистую природу вокруг, спокойствие за завтрашний день и втрое большое жилье...жизнь пока распоряжается иначе)

те, кто трудится в МСК и МО в большинстве своем меня сейчас поймут.
ответная реплика
Аноним21 сентября 2014 в 09:26
Ребята, почитайте "Капитал" Маркса. Очень занимательная книжка. Там про это все написано! и не надо спорить и обижать друг друга.
ответная реплика

Просмотров: всего 3024